重大信号！最坚挺的楼市泡沫真的要破了？
货币政策再次调整 盼楼市暴跌的要失望了
7月14日到15日，5年一次的“全国金融工作会议”在北京召开。这次会议规格极高，5位政治局常委到会，各省市区和主要金融机构的领导尽数到场。
细读会议通稿，我发现有一件事非常重要，会对短期市场产生重大影响。这就是：货币政策再次调整，“中性”两个字被删除。
中国的货币政策，在很长一段时间使用的表述方式都是“稳健”。但是到了2016年12月中央经济工作会议上，首次加上了“中性”两个字，演化成为“稳健中性”。而在这之后，央行逐步收紧了流动性以提高市场利率水平，主要目的是为了跟美元保持利差，以维护汇率稳定，避免在特朗普时代来临的时候，跟美国撕破脸。
当中央给货币政策加上“中性”两个字的时候，“降低融资成本”的提法就在随后的“2017年政府工作报告”和其他主要官方文件里消失了。
细度这次会议的通稿，你会发现，无论是习和李的表述，货币政策都是“稳健”而没有了“中性”。然后，“降低企业融资成本”类似的话又再次出现了，新的说法是：“引导金融业发展同经济社会发展相协调，促进融资便利化、降低实体经济成本”。又说：“避免变相抬高实体经济融资成本。”
我们的团队最近多次指出，货币政策在5月末已经在“紧缩”方面“见顶”，年内不会再有进一步的紧缩动作，人民币和美元早晚要分手。从中央删除“中性”两字，以及重提“降低实体经济成本”，这个判断得到了验证。
事实上，由于CPI上半年只有1.4%，下半年房地产在成交量上“入冬”之后，经济下行压力增大，再收紧货币，政策经济是受不了的。
货币政策重回“稳健”，可能还意味着中美在贸易磋商方面有了新进展。如果你足够敏感，就会注意到这样一条消息，在“全国金融工作会议”召开当晚，国务院副总理汪洋与美国财政部长姆努钦、商务部长罗斯通话，双方就中美经济关系和首轮中美全面经济对话准备情况等交换了意见。
我认为，这就是人民币和美元开始分手的标志。说明中美可能已经找到了一些解决贸易不平衡的办法。此前我曾建议过，中国可以在“每年1万亿”的出口退税上想办法，解决中美贸易问题，从而给人民币汇率“解绑”。否则，人民币国际化、一带一路都将受到牵制。
其实对于特朗普来说，他才不管人民币汇率的高低，他要的是贸易平衡。至于国际货币基金组织，要的是人民币汇率由市场决定。其实，这也是中国需要的。
从此次会议通稿的表述“稳步推进人民币国际化，稳步实现资本项目可兑换”来看，人民币国际化和人民币自由兑换，都需要更长的时间才能做到。难点在哪里？当然是国内资产泡沫太显著，需要通过改革“填实泡沫”，这需要时间。
不管怎么说，从短期来看，货币政策再次出现较大变化，流动性不可能继续走向紧缩，那些希望楼市暴跌的人恐怕要失望了。其实，中国根本经不起一次楼市暴跌，那样会引爆金融风险，让老百姓的生活水平倒退10年以上。
删除“中性”，重提“降低融资成本”，这个利好主要是送给实体经济的，大家不要会错意。但这客观上对股市、楼市构成利好，等于给他们吃了一颗定心丸。
由于股市面临“提高直接融资比重”（IPO提速）的压力，而楼市则面临着地方政府调控的压力，所以都只能走出“鸟笼行情”。
A股闪崩 房企日子也不好过
历次金融工作会议结束后，股市总会迎来一波大涨。因为“靴子落地”，利空大家都看到了，市场反而更有信心。
这次金融会议，依然有媒体乐观的提醒大家：A股蓝筹或迎大利好。
咳咳，结果跌的亲妈都不认识。
哎。看来金融会议过后市场的盘面反应是这样的……这说明会议上大家都收到了比较具体的政策指示啊。未来形势不容乐观。
至于说房企，今年前两个季度，全国房企的融资都不景气，相比去年下滑了一半多的额度。房地产的开发贷也开始收紧，以北京市银监局为首的相关部门也多次表态，严格控制银行理财资金流向房地产。
国内这么严格，开发商也开始找非银行理财渠道，甚至是国外渠道。但随着国务院金融稳定发展委员会的成立，房企想在国外融资难上加难。而本次金融会议的主题就是做好风险防范，那么海外融资存在着不确定性外汇风险，国家一定会严控。
和房地产相关的解读
其实本次会议并没有提到房地产问题。但是呢，房地产和金融息息相关。比如银行理财产品，比如地方融资平台，比如基建融资等等，金融风险问题往往会最终表现在房地产上。
我们很早就知道，楼市涨跌，要看信贷。比如以下这条资讯，14年的时候西安首套房贷利率执行9折，甚至有个别银行执行85折，那么，这就是楼市转好的迹象。
但是现在，各个城市都在进一步提高房贷利率，信贷收紧。信贷紧的一个大前提是美国加息，全国经济环境都不好。另外就是“降杠杆”的政策背景。
那么我们看看，在信贷政策上，领导们有什么样的指示：
习近平主席提到“要推动经济去杠杆，坚定执行稳健的货币政策，处理好稳增长、调结构、控总量的关系”。
李克强总理提到“继续实施稳健的货币政策，保持货币信贷适度增长和流动性基本稳定，不断改善对实体经济的金融服务。”
之前我们在中央经济工作会议上提到的2017年货币政策是“稳健中性”，这次没有了“中性”这个词。另外大大提到了一个货币“控总量”的说法。而李克强总理提到的，信贷适度增长目的是为了改善实体经济的金融服务。
可见高层对今年的金融总量增长是有一定约束的。站长非常个人的观点是，今年信贷偏紧的政策不会放松。下半年银行也不会进一步多放房贷了。大家买房的难度系数又要上升。
另外值得注意的一点是，习大大还指出，要严控地方政府债务增量，终身问责，倒查责任。
这条对房地产的影响还是挺显而易见的。毕竟土地出让金和地方政府债务是非常直接的关系。
严重地方政府债务增量，那说明未来热点城市加大土地供应是一个趋势了。但又因为调控的高压政策，未来可能会有更多限低价，竞自持的情况出现。而这又会促使楼市进一步下行。
总之，经历过了16年下半年的暴躁，今年开春以后的疯狂，楼市中的这头牛，会进一步慢下来，歇一歇了。刚需也可以踹口气，不再焦虑了。
加拿大6月住房销量创七年最大降幅
连“央妈”都在用加息泼冷水，全球最抗打击的加拿大房地产泡沫可能真要被戳破了。
本周一加拿大房地产协会（CREA）公布，今年6月全国住房销售量环比下降6.7%，连续第三个月下滑，降幅为2010年6月以来最大。6月房屋销量同比减少11.4%，较今年3月的巅峰水平下降14%。加拿大最大城市多伦多当月销量环比下降15.1%至5977套，为2010年来最低水平。
CREA的MLS房价指数今年6月同比上涨15.8%，但6月全国房屋平均售价仅同比略涨0.4%，
而且6月均价已经比4月低将近10%。在MLS房价指数中，多伦多的房价领跌，当月下跌0.7%，一年前还高涨25.3%。
华尔街见闻曾提到，多伦多楼市稳步上行的态势已持续超过20年，近年来涨势尤为惊人。从2008年金融危机后的低点算起，多伦多房价迄今涨幅高达220%。而CREA数据显示，6月多伦多房屋均价较3月跌去14.2%，为1988年有记录以来最大的三个月跌幅。
即便是今年5月房价再创新高的温哥华，6月房屋均价也同比下跌2.7%，环比跌3.2%，销量同比减少12.2%。
CREA的首席经济学家Gregory Klump指出，多伦多所在的加拿大人口最密集省份安大略省房地产政策变动，这显然促使许多大多伦多地区房产买家“退缩”，重新评估市场。
另外加拿大央行上周启动近七年来首次加息。这可能也起到楼市降温的作用。Klump认为，加息可能让买家更缺少紧迫感，一些买家会先暂时离场。
值得一提的是，在加息之后，政府可能还有让楼市降温的新动作。
在央行决定加息一周前，加拿大监管机构金融机构监督办公室（OSFI）提议，今年秋季收紧住房抵押贷款法规，要求贷款方保证，即便利率较房贷利率高两个百分点，住房买家也要满足获得无担保按揭贷款的资格。
加拿大《环球邮报》指出，上述提议令人担心，假如今秋利率进一步走高，房地产市场可能面临更大的调整，特别是大多伦多地区。因为在安大略省政府推出楼市改革政策后，今年5月和6月，该地区楼市已经明显量价齐跌。
今年5月多伦多房屋平均售价环比下跌6.2%，交易量环比下滑12%。有经济学家认为，人们关于政府打压价格快速上行的讨论似乎“改变了市场心理”，投机者持有房产的收益可能已经见顶。
顽抗负面持续高涨加拿大楼市下跌空间大
今年加拿大楼市堪称全球抗跌典范。5月初加拿大最大的次贷机构“爆险”，同月底穆迪以房价风险过高为由，调降了加拿大六大银行的评级，加之此前温哥华和多伦多相继出台的海外买家税等，竟都没有影响加拿大房价，房价增幅反而变本加厉。
上月加拿大央行公布的《2017年年中金融系统评估报告》称，多伦多地区的房价年化增幅已经高达60%，温哥华在经历的短暂调整后也实现了近30%的年化增幅。
更惊人的是，上月加拿大媒体爆出，OSFI已允许加拿大金融机构接受以中国资产作为抵押物，为在温哥华购置房产发放按揭贷款。在严重透支本地购买力后，加拿大竟想到向中国“借杠杆”。
华尔街见闻见智研究所文章指出，根据美联储、加拿大央行和一系列市场数据可以很清晰地看出，加拿大房价已经到了“天理难容”的程度。加拿大央行上述也承认，房价回调是目前加拿大最有可能发生的风险。
通过加拿大与美国房价对比，金融博客Zerohedge认为，加拿大房价进一步下跌的空间还很大。下图可见1975年至2016年加拿大与美国实际房价走势对比，数据来自美国达拉斯联储。
美国媒体上月指出，金融危机期间加拿大房价的降幅比美国小得多，下跌比美国短暂得多，到了经济复苏期，房价涨幅又比美国大得多，涨势持久得多。
一边是房价上涨势不可挡，一边是家庭债务与收入之比逼近创纪录高位，在这种情况下，一旦形势逆转，加拿大的房产泡沫就会让人恐怖。
凤凰房产综合（houseifeng）来源：财经韬略（tttmoney8），地产情报站（dichanqbz）